2017-01-09 ▪上海财经大学下属企业高顿财经下属会计师世界杂志

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　　中梁地产成立于1993年,经过20余年的不懈努力,先后在苏州、温州、上海等地成功开发了近50个住宅及商业项目,开发成熟及在建项目面积达500多万平方米。2013年,中梁地产成为温州**销售破百亿房地产公司,并在2013和2014年两年连续名列中国房地产百强企业前60名。 作为一家民营企业,中梁地产兴起于一隅,历经二十余年坚持,终跻身百强房企之列,实属不易。如今,它又寄

　　中梁地产成立于1993年,经过20余年的不懈努力,先后在苏州、温州、上海等地成功开发了近50个住宅及商业项目,开发成熟及在建项目面积达500多万平方米。2013年,中梁地产成为温州**销售破百亿房地产公司,并在2013和2014年两年连续名列中国房地产百强企业前60名。

　　作为一家民营企业,中梁地产兴起于一隅,历经二十余年坚持,终跻身百强房企之列,实属不易。如今,它又寄望一两年内IPO或者借壳上市并进入中国房企第二梯队,满怀信心。它的信心来自何处?未来发展的挑战是什么,该如何应对?作为中梁地产财务总监(IPO)戴春炜向我们做了一一讲述。

　　上市·不畏浮云遮望眼

　　高顿:对于房地产企业来说,黄金时代已经过去,风口不再。但据悉,中梁地产预计在2018年上市,那么,中梁地产在逆风前行中将如何选择合适自己企业发展的市场?在上市准备的过程中遇到了哪些问题?最后又是如何解决的?

　　戴春炜:房地产行业不景气是针对整体的宏观判断,但对不同规模、不同类型的房企来说,他们之间面临挑战不同,机遇差别也很大。《经济观察报》1月23日的报道中提到了,2016年万达的地产销售业务目标降低了640亿元,缩减幅度高达40%,万达13万员工中的有3到5万人面临岗位调整。

　　不瞒你说,万达是我的老东家,我曾经在大连万达地产集团任副总经理(财务)一职。初看这条新闻,我吓了一跳,作为国内数一数二的房地产企业,万达如此大规模地缩减业务,的确让作为同行的我感到“震惊”。但是根据我对万达的了解,这并不能说万达的地产业务板块不行了,相反,正是因为万达的多元化业务单元众多,不少非地产业务出现亏损,这很正常。我想,这次调整的大多数员工应该不是来自地产业务单元,而是指文化或者泛生活业务单元人员的缩减。

　　对我们中梁地产来说,可以说基本不存在大型房地产企业的转型之痛,因为我们现在规模还相对较小。当然了,作为百强地产企业的前60名,单体规模已过百亿,已经不算小了,但是比起万科、万达、中海他们的确还不是一个量级。

　　但正因为规模相对较小,我们能够做到船小好掉头,更重要的是,中梁地产在总裁的**下,我们专注于做房地产,中梁将房地产项目控制在拿地后8个月开盘销售、18个月销售去化率75%、12个月现金流回正,这使得我们有充足的现金流,同时也树立了地区品质、口碑和品牌。众所周知,房地产是一个重资产的行业,谁手里有足够多的现金流,谁就具备更大的抗风险能力。尽管目前房地产行业的整体从全面高速发展期进入了平稳分层次发展期,但这对我们中梁地产来说,将不会有实际影响。

　　正是基于行业和自身的清醒认识,所以我们对上市目标很坚定也充满信心。具体到市场的选择方面,我们还在做一些分析调研。具体是在A股还是港股、新三板亦或是美国纳斯达克,还需要进行详细且完整的分析,才能选择最适合我们的市场。

　　现在新三板的行业形势非常好,很多人说它是“中国的纳斯达克”。但对我们来说,不仅要看不同市场的行情,还要详细评估最适合我们的上市地,谨慎、理性地去思考成本和机遇。总之,合适的我们才是**的。

　　比如前几年,美股市场是国内民企上市选择的香饽饽,但房地产行业想要在海外上市,却比在国内上市复杂和麻烦得多,当然成本也会高不少。因为国外投资者对国内房地产市场的发展和政策都认识不清,要解决这一问题并获得长期持续的投资,其中的沟通成本非常巨大。

　　当然,在上市的过程中一定会遇到很多问题。我相信,只要财务管理者有专业的职业技能、良好的市场洞察力以及较好的专业中介机构人脉,就能将问题一一有序分析并解决。在上市过程中,我认为最重要的环节是要坚定执行公司的战略目标。只要能够长期坚持立足于企业自身的发展,那么,企业的上市就是一个水到渠成的过程了。所以,我们会着眼于一步一个脚印地踏实朝着目标前行。

　　中梁地产2015年的营业额达到了168亿元人民币,我们现在属于百强地产行业中的第三梯队。但如果想要跨越300亿这个门槛就不能光靠老本和运气了,最主要的还是要靠一定管理能力和自身积累的资本优势去开拓新的业务,其中上市是获取社会资本的一个重要渠道。按照计划,我们希望通过上市融资一定数额的资金,且上市融资金额和上市平台会非常有助于我们实现从行业的第三梯队快速进入到第二梯队甚至第一梯队。

　　除了上市融资,我们同样重视企业自身滚动式发展所带来的资金融通。我们的目标是在2020年前做到每年约融创销售额500亿元,并进入行业第二个梯队。相信等我们有了这样的实力后,上市道路会更加宽阔顺畅,也会更加有底气。

　　向前·更上一层楼

　　高顿:中梁地产连续两年被评为中国百强地产,规模和能力不容小觑,那么在2016年新的一年中,中梁地产会有何大动作来稳固这一地位呢?作为一家起步于温州的民营企业,“不差钱”的中梁地产在市场开发上,是否会有向长三角乃至全国扩展的打算?

　　戴春炜:一直以来,中梁地产的发展都是以浙江为主,在杨董事长、总裁指引和**下,现阶段我们的主要战略是逐步走出浙江,进而向长三角区域扩张。至于说全国范围内的扩张,我们也在考虑,但是还需要一定时间。对于市场扩张,我们并不急躁更不想冒进,会根据行业趋势和自身情况,循序渐进地来逐步推进。

　　在拿地和建造方面,中梁地产去年年底由于资金充足、战略得当、员工积极勤奋,我们拿了21块地,总金额70多亿元。中梁地产土地储备接近190万平方公里,加上建安成本、税金、利润等,如果2016继续拿下其他土地,那么2016销售额超过2015年的168亿已不成问题。这只是一个保守数据,今年年初我们也已经着手开发大部分的地块,同时滚动销售,相信这样的开发速度和销售速度,会让我们今年的业绩比去年更上一层楼,帮助我们实现进入行业第二梯队的目标。

　　此外,融资方面,我们与中信银行杭州分行签署了银企战略合作,中信银行杭州分行在未来5年内将为中梁地产集团提供100亿元人民币的综合授信。银行为什么会在融资授信方面给予我们这么大的支持?很显然,主要还是看重我们企业本身的信用资质和发展潜力。2016年我们会继续与金融机构开展合作共赢、共同发展。

　　除了与中信银行的合作以外,我们还与包括家乐福、国美电器、华润万家、金逸国际影城、屈臣氏、乐天玛特、肯德基等在内的多家世界或中国500强企业结成了战略合作伙伴关系。这样的结果,不敢说中梁地产做对了什么,至少说明我们有自己的区域特色。

　　我们在温州和浙江的客户范围内的口碑很好,得到了区域品质品牌优势,赢得了他们的信赖。2015年底中梁地产又拿到了足够的土地储备去支持2016年大半年的开发。同时,我们还配备了能力出色的销售、工程及财务人员,组成了一支执行力极强的狼性团队。2015年,中梁地产的销售业绩是168亿,员工约1000人,人均创造价值很高。得益于此,我们才能够与上述大公司达成合作。

　　现在,房地产不景气,资金储备是否充足及资金链条是否顺畅,已经成为房企能否成功过冬的**“粮草”。如果企业不够重视财务管理(现金流和资产负债等方面),很可能会导致账上的钱回款慢、没有企业愿意投资,恶性循环,以致资金周转困难甚至资金链断裂而倒闭的糟糕境地。如上所说,我们中梁地产不存在这样的问题,自身资金储备和外部融资渠道都比较到位。

　　如果让我给同行一些建议的话,我认为最重要的是以宏观形势和公司自身的战略目标为导向,积极调整战略布局,同时要重视财务管理。比如,中国人民银行在2月初出台了房产新政,“不限购”城市首次购房首付从三成将至两成,这样的利好消息对于布局二三线城市(特别是省会城市)的房企来说就非常重要。

　　高顿:房地产行业的下行趋势会不会对中梁地产一两年年后的上市融资有所影响?贵司在融资方面的预期又是怎样的呢?除了融资,中梁地产上市还有哪些预期目标?

　　戴春炜:说实话,融资并不是我们上市的最重要目标。因此,我们对未来融资金额的预期不是很大,相反,我们更希望通过上市这个途径帮助企业降低可持续发展的融资成本。在我们看来,上市不是目标,而是过程。通过上市,这有助于我们去完成中梁地产的跨越式健康发展。

　　我想,如果一家企业不想上市的话,很容易会满足于自身的现状,沾沾自喜,这对企业的发展可能是非常不利的。但上市对企业则意味着更多的外在驱动,这也是机会,包括企业知名度的大幅提升、大额融资带来的市场扩张,以及获得更多的消费者信任。毕竟,上市之后企业每季度、每年都会披露财务报表与发布公告,企业发展得好与不好,市场自会有判断。

　　未来·长风破浪会有时

　　高顿:2015年,全国房地产投资增速从过去的20%多下滑至2015年11月的1.3%。是否真如外界所言,中国绝大多数的城市住房供应过剩,您认为房产行业该如何应对资本寒冬?

　　戴春炜:目前,你刚刚所提到的的问题确实存在,政府的确也在支持房地产去库存。从我们这些房地产企业自身的方面来说,应该练内功、关注宏观、密切关注各区域的供需价格情况变化,并制定相应战略、稳健经营。当然,这对财务总监来说是一个不小的挑战,关注现金流及资产负债率的变化是重中之重。

　　政策上,刚刚提到的央行、银监在2月初月初宣布的房贷新政,允许非限购城市首次购买普通住房的房贷比例**调整为两成。这对于我们房地产行业来说是极其利好的。

　　对于三四线城市或者县城,房地产开发过度、库存积压的情况应该已经相当严重。但就北上广深的住房需求和房价走势,可以预见,仍然将继续走高。随着经济区域发展不平衡的加剧,这些中心城市对全国人口的吸引力有增无减,而这必然会带来更多的住房刚需。

　　不仅如此,随着二胎政策的全面放开,新一波的二胎潮可能在未来两三年内到来,这会刺激改善型住房需求的进一步放大。一线城市因为生活成本和工作压力的缘故,可能生育意愿会相对较小,但是,中国的二三线城市对房地产的需求量增加则是可以预见的。

　　虽然,高速发展的“黄金时代”可能已经终结,但是综合这些宏观的政策导向来看,我们仍然有理由对房地产行业的未来持有一定信心。至于说到房企如何度过资本寒冬,我还是认为要根据不同企业的情况做有针对性地应对,不能一刀切地认为所有房企都存在资金困难。换个角度看,对于中梁地产这样资金储备充裕的房企来说,反而是一个超越对手、再上台阶的好机会。

　　高顿:在房产从黄金时代进入白银时代的转型期,未来可能会形成一个全新的行业格局或商业/开发模式,甚至是一种全新的社区形态,您认为房企转型的关键在于什么?房产高级职业经理人们同时会面临怎样的转型处境?

　　戴春炜:就转型而言,首先要了解与公司发展相关的经济政策,并且稳健地执行公司自身的战略目标。我认为,房企转型的关键是专业化,将来市场上能够存活下来的一定都是专业的房地产开发公司,地产百强企业将会占据超过50%的市场份额。对中梁地产来说,眼前首要的任务就是保留在百强的位置并稳步向前,实现我们进入百强第二梯队的目标。

　　中梁地产起步于温州,幕后掌舵人也是温州商人,他们被称为“中国的犹太人”,具有非常敏锐的商业眼光,也有积极进取的发展动力。短期内,我们主要还是着眼于执行“以浙江为圆心、业务辐射至长三角”的战略布局。

　　今后,特别是上市后,我们肯定会考虑进一步地往外发展,从江浙走向全国,甚至全球。当然,这要综合考虑适合中梁地产发展的各种因素,其中最主要的考量是当地政策和市场前景。但我们并不急于求成,还是那句话,需要一步一个脚印走过去。

　　同样,我们现在身处移动互联、大数据云计算、人工智能、工业4.0这样的科技背景之下,很多人也会问我,未来是否可能会出现“地产+”的成功范例。我相信是会有的,只是地产行业是植根于实体经济的传统行业,并不能够照搬现成的互联网模式。因此,这种探索可能需要很长的一段时间。

　　立足当下,固然要拥抱科技潮流,但是并不能盲从,更不能不顾房地产行业及自身企业的特性。无论是移动互联网也好,大数据云计算也罢,我始终认为,专业化是房企未来的发展方向。在专业化的探索中,每家公司的战略定位不同,比如万达主营商业地产,万科则是以住宅地产为主。

　　在这一点上,中梁地产和万科比较相似,我们也是主营住宅地产,同时也有一定的特色。今后,我们可能会以高科技力量去开发出富有中梁特色的产品,真正做到让客户、员工和合作伙伴的“心情四季盛开”以达成我们的企业愿景。至于未来的“地产+”会形成什么样的模型,**什么样的潮流,这需要所有房企高级经理人共同去创造。

　　职业·人生在于挑战

　　高顿:据了解,您在不同行业的不同性质企业都有丰富的财务和审计从业经历。您认为,地产企业的财务价值与其他行业或企业相比,其共性和特殊的地方分别在哪些方面?

　　戴春炜:我曾经主导东强电子集团在香港主板上市,大连万达商业地产集团副总经理(财务)等,有较丰富的生产型企业、房地产开发企业、金融基金合作投资财务管理经历。针对您提的这个问题,我认为,房地产是资本密集型行业,因此,房产企业的财务部门所肩负的责任比其他行业更甚,尤其在对房地产现金流的风险控制上,需要财务部门予以足够重视。

　　在这个方面,我们中梁地产所做的努力已经取得了一些不俗的成绩。中梁地产在拿地后的6个月内开始建造地产;12个月左右可以实现将公司的现金流从负变为正;18个月左右能完成75%的楼房销售。

　　为加强资金管理,我们的财务管理中心设有资金融资部、投资管理部及财务管理部。我们是以目标为导向的公司,公司目标会分解到各个部门,财务部门也不例外,会有自己的绩效。我们会配合其他部门的业务工作,前瞻性地做好合规的审查和授权工作。如果业务不合规,财务部门此时就会充当一个守门员的角色,拦下潜在的可能“危险”,与其他部门共同讨论,找到问题的症结所在,然后共同做好可行性研究分析,再决定是否执行、付款。

　　我们在风险控制和资金管理上有着严格的内控流程,也正因为如此我们的项目现金流回正周期在12个月。我想,很多房企,哪怕是大型房企,也不一定能够做到。对此,我们还是比较有成就感的。

　　高顿:您上面提到您曾经担任过大连万达商业地产集团的财务副总经理(财务)。最后,请问是否可以谈谈您自己?是什么让您放弃了这些知名企业,转而来到中梁地产,带领这家公司上市呢?

　　戴春炜:万达商业地产集团的确是我们耳熟能详的公司,在上海,我们中梁地产的名声相比它们的确还不够大。说句玩笑话,很多人上网搜索会得到“中粮”地产的搜索结果,这也是我们希望推动上市的一个重要原因。一旦成为上市企业,中梁地产的的影响力和知名度肯定会得到大幅提升。中梁现在已是中国房地产开发行业六十强,未来冲30强。年销售额突破五百亿元。我相信我财务带领的中梁未来三年能在中国房地产开发行业耳熟能详,成为行业标杆!

　　回到您提出的职业选择这个问题,在像万达这样的企业中,他们的模式已经定型,我的工作相当于一颗起固定作用的螺丝,与整个机器上的几百颗的螺丝一同工作,共同保障这些巨型企业顺利运作。但在快速发展的中梁地产却不同,我相信我们财务部门的作用就是一根轴,可以带动齿轮的运转,是机器运转的核心部件之一。

　　人生在于挑战,到中梁地产负责上市项目,于我而言是比单纯做财务管理更具挑战的选择。但是,我对战胜这个挑战充满了信心,中梁地产的A股及港股上市已安排日程上。 尤其A股借壳上市今年最有希望有突破!但我先不剧透! 一方面,这是基于我对中梁地产的信任,另一方面我在企业上市方面也有一定经验。

　　在万达工作之前,我曾香港浸会大学大学时期在香港刘张冯陈会计师事务所实习担任审计主管,后来又在上海的普华永道会计师事务所任高级审计主管。有过一次主导上市及帮助多家上市公司完成审计工作的经济,我相信我的经验和能力和人脉可以将中梁地产带向上市,也可以帮助中梁地产在上市之路少走一些弯路。

　　个人简介:

　　戴春炜,FFA英国资深注册会计师(IFA)、FIPA澳大利亚资深注册会计师、澳大利亚公共会计师协会(IPAAU)、AIA国际会计师资格。中国和香港董事会秘书资格。毕业于上海交通大学,矿大,加拿大魁北克大学百强金融MBA、上海大学金融学硕士、香港浸会大学会计学统招会计学学士,持有人保部国际会计师证书。他曾主导东强电子集团香港主板上市,也曾任普华永道会计师事务所高级审计主管、世界五百强亚萨合莱集团中国区财务总监兼董秘、大连万达商业地产集团副总经理(财务)。现任中国地产开发百强企业中梁地产集团财务总监(IPO),主导中梁公司上市板块融资合规财务全面管理的推进。(香港注册会计师在考,还差两门)

　　▎本文作者李磊、杜智颖,摄影吴彦波,来源上海财经大学下属,高顿财经。原创文章,欢迎分享,转载请注明来源高顿。